Konut Kredisi İçin Ekspertiz Süreci

Günümüzde konut sahibi olmak isteyenlerin araştırdıkları ilk konulardan birisi konut kredisidir. Konut kredisine sahip olabilmek için ise en önemli kriterlerden biri konut kredisi için ekspertiz raporudur.

Ekspertiz raporuyla ilgili detaylara geçmeden önce, konut kredisinin evin gerçek değerinin yüzde 75’ini kapsayacağını belirtmekte fayda var. İstisnai durumlarda konut kredisi, evin değerinin yüzde yüzünü de kapsayabilir fakat genel olarak durum yüzde 75’le kısıtlanmaktadır.

Öte yandan inşaat halindeki evler için de bir takım konut kredisi kriterleri bulunmaktadır. Çoğunlukla yüzde 80’i tamamlanmamış inşaat halindeki gayrimenkule konut kredisi verilmemektedir. İnşaatı devam etmekte olan binanın yüzde kaçının tamamlandığına ise konut kredisinin kilit isimlerinden olan eksper, yani uzman, karar vermektedir.

Bir diğer önemli nokta anne, baba, kardeş gibi aile içi bireylerden satın alınacak evler için konut kredisi alınamıyor olması. Bu tip konularda bankaların birçoğu başvuruyu reddediyor ve ekspertiz raporu için süreç başlamadan konut kredisi konusundaki hayaller suya düşebiliyor. Aynı soyadı taşıyan bireyler arasında yapılan aile içi konut satışlarında tüketiciye kredi verilmemesinin sebebi olarak ise bu tip işlemlerin bankacılık sektöründe muvazaalı olabileceğine dönük şüphelerdir.

Ekspertiz Raporu Nedir?

Ekspertiz raporu, İngilizce’de expert olarak kullanılan dilimize ekspert olarak geçen ve uzman anlamına gelen kelimeden türemektedir. Ekspetiz raporu, bir uzman tarafından hazırlanır ve satın alınmak istenilen gayrimenkule yönelik esas değerin ne olduğunun ortaya çıkarılması işlemine dayanır. Ekspertiz sürecinde konut kredisinin miktarı da belirlenir.

Ekspertiz raporu nasıl hazırlanır?

Konut kredisi başvurusu yaptığınız banka, sizin için bağımsız bir eksper (uzman) tayin eder. Bu eksper, satın alınması gündemde olan konutu belirli kriterlere göre inceler ve rapor hazırlar. Bu raporun formatı her bankaya göre farklılık göstermekle beraber, formattaki kriterler bazında gayrimenkule bir değer biçilir.

Ekspertiz raporundaki kriterler nelerdir?

Hakkında kredi işlemi yapılacak konutun değeri, eksper tarafından belirlenirken bazı kriterler göz önüne alınır. Binanın yaşı, binanın kaç katlı olduğu, binanın alt yapı imkanları (atık su giderleri, yağmur suyu giderleri, elektrik – doğalgaz imkanları, telefon – internet alt yapısı gibi) , gayrimenkulün merkezi yerlere uzaklığı, gayrimenkulün bulunduğu konumun ulaşım imkanları, imar durumu, konutun fiziksel durumu, konutun metrekaresi, evin oda sayısı, konutun bulunduğu il – ilçe – mahalle, konutun çevresindeki diğer konutların değerleri, gayrimenkulün inşaat maliyeti, konutun ısıtma ya da soğutma sistemlerine sahip olup olmama hali, park – eğlence alanı gibi noktalara yakınlık hali, bazı durumlarda binanın ya da konutun kime ait olduğu gibi konular kriter kabul edilir ve ekspertiz raporunu etkiler.

Satın alınmak istenen ev, şayet inşaat durumundaysa inşaatın yüzde kaçının tamamlanmış olduğu da ekspertiz raporuna etki edecektir.

Taşınmaz mülk üzerinde yukarıda bahsi geçen konular incelendikten sonra işlemler tapu dairesinde sürer. Mülkün üzerinde herhangi bir ipotekin olup olmadığı incelenir.

Bu araştırmaların noktalanmasıyla birlikte rapor da tamamlanır ve bankaya gönderilir. Bankada yapılan detaylı inceleme sonrasında ekspertiz raporu olumlu dönüş almayı başarırsa kredi tutarı tüketiciye iletilmek üzere hazırlanır. Tüketici, satın almak istediği konuta yönelik kredisini alabileceği yönünde bilgilendirildikten sonra bankadan ilgili belgeleri alır ve tapu işlemlerini başlatır.

Eksper bankanın görevlendirdiği bir kişi midir?

Konut kredisi konusundaki hayati noktalardan ekspertiz raporunu hazırlayan uzman, banka tarafından atanabilir fakat banka çalışanı değildir. Mortgage yasasına göre eksper bağımsız olmak zorunda, değer biçme konusundaki işlemler bağımsız kurum, kuruluş ya da kişilerce gerçekleşmek zorundadır. Eksperlerin konut değeri biçme konusunda lisansları bulunmaktadır.

Evin satış değeri ekspertiz raporuna eşit midir?

Bu konu konut kredisi kullanmak isteyen tüketicilerin kafasını karıştıran hususlardan birisidir. Bazı durumlarda evin gerçek satış değeri ile ekspertiz raporu sonrasında ortaya çıkan değerler eşit olmamaktadır. Satın alınmak istenen ev, yeni değilse, yani bina yaşı büyükse, ekspertiz raporu beklenenin altında çıkabilir, bu da size gelecek olan konut kredisinin miktarını düşürüp sizin daha çok nakit ödemenize sebep olabilir.

Tüketicinin konut kredisi başvurusunu olumlu etkileyen diğer noktalar nelerdir?

Bankanın atadığı bağımsız bir eksper tarafından satın almak istediğiniz konut incelendikten sonra bankanın raporu olumlu bulup tüketiciye geri dönüş yapması beklenir. Bankanın size olumlu ve hızlı dönüş yapması için sizin daha önce iyi bir banka müşterisi olmanız da gerekmektedir. Daha önce aldığınız kredilerin borcunu zamanında ödemiş, borçlarına sadık kalmış tüketiciler bankalar tarafından daha olumlu puanlarla değerlendirilir. Eksper, kredi kullanılarak satın alınacak evin değerini inceleyip eve puan verirken banka da tüketicinin geçmiş dönemdeki kredileri öderken nasıl bir tutum izlediğinizi inceleyip tüketiciye puan vermektedir.

Birden çok bankaya konut kredisi başvuranlar için önemli uyarı

Konut kredisine sahip olmak için birden çok sayıda bankaya başvuru yapmış olabilirsiniz. Unutmamanız gereken bir nokta var ki, yukarıda da belirttiğimiz gibi, eksperler bankaların çalışanı değil, bağımsız şahıslardır. Banka sizi kredi vermeye değer bulup bir ekspere yönlendirirken sizden ekspertiz işleminin ücretini yatırmanızı isteyebilmektedir. Bu yüzden birden çok bankadan ön onay almanız durumunda ücreti iki kez ya da daha çok kez ödememek adına bir bankayı tercih etmeniz ve onun önerdiği eksper için ücreti yatırmanız tavsiye edilir. Birden çok bankadan fiyat alıp konut kredisi konusunda derin araştırma yapmak isteyen tüketiciler ise bu durumu tercih etmemektedir.

Ekspertiz sonrası süreç

Konut kredisi için ekspertiz işlemleri ardından raporun bankaya sunulması bir ila üç iş günü arasında bir zaman dilimine tekabül ediyor. Konut kredisi mevzusundaki tüketici talebi onaylandığı halde ise banka evi satan kişi için bir hesap açarak ödeme işlemlerini yapıyor. Tüm şartların yolunda gittiği kabul edilirse başvuru sonrası konut kredisini kullanmanız için beş ila on iş günü arasında bir zaman dilimine ihtiyaç oluyor.

Ekspertiz başvurusu öncesi tahmini fiyat belirleme yöntemleri

Konut kredisi başvurusunda ekspertiz sonucunu elinize almadan önce konutun tahmini değerini ölçmek de mümkün. Burada çıkan rakamların her zaman ekspertiz raporuyla eşleşme garantisinin olmadığını belirterek alternatif seçenekleri aşağıda belirttik.

Birçok satıcı ya da tüketici aylık kira bedeline göre el değiştirmesi gündemde olan konutun fiyatını yaklaşık olarak belirlemektedir.

Aylık kira bedeline göre konut değeri nasıl belirlenir?

Kira bedeline göre gayrimenkul değeri belirleme en basit ve en efektif yollardan biridir. Burada esas nokta, gayrimenkulün aktif sahibinin ilerleyen yıllarda gayrimenkulden elde edeceği tutarı belirli çarpanlar kullanarak satış fiyatı olarak belirlenmesidir.

Türkiye koşullarında genel olarak 214 aylık kira bedeli, bir konutun satış bedeli olarak kabul edilebilmektedir. Bu 214 aylık çarpan değer, il – ilçe – mahalle gibi kriterlere göre farklılık gösterebilmektedir.

İkinci yol: Etraftaki evlere göre fiyat belirlenmesi

Ekspertiz raporu beklemeden tahmini fiyat öğrenmek için alternatif yollardan biri de civar konutların fiyatlarından yola çıkarak tahminde bulunma esasına dayanır. Burada önemli hususlardan birisi de civardaki evlerle fiyat karşılaştırması yaparken civardaki evlerle, satın alınacak ya da satılacak konutun karşılaştırmasının sağlıklı yapılmasıdır. Karşılaştırma yapılırken evin güneş görüp görmemesi, kaçıncı katta olduğu, ön cepheye sahip olup olmadığı, dairenin yeni bir binada yer alıp almadığı, asansör imkanlarının bulunup bulunmadığı gibi noktalara dikkat etmek gerekir.