Yaşadığımız dönemde bankalarla çalışma prensiplerimiz o kadar çok kompleks bir yapı göstermektedir ki, artık hayatımızın her alanında bankalar ile bir işbirliği içerisindeyiz. Gerek vadeli/vadesiz hesaplarını kullanma, kredi ürünlerinden yararlanma, diğer hizmet paketlerinden yararlanmanın yanı sıra bazen bankalar üzerinde ev, arazi, araba hatta şirketler satıp satın almaktayız. Bu bağlamda bankalar yalnızca finansal işlerimizi düzenlemede bizlere yardımcı kuruluşlar olmaktan çok daha fazlası oldular. Bankalar ile çalışma şartlarımızda sorun yaşadığımızda bankaların bizlerin malları ve gelirleri üzerinde de uygulayacağı ciddi yaptırım güçleri de hukuki açıdan bulunmaktadır. Bu yazımızda da sizler için bankaların bu uygulamalarından biri olan Bankalardan Satılık Taşınmazlar konusuna değineceğiz. Bu konu ile ilgili tüm terimleri açıklayıp, aklınıza takılabilecek soruları yanıtlamaya çalışacağız. Öncelikle Satılık Taşınmaz’ın ne olduğunu açıklayalım.
Sayfa İçeriği
Satılık Taşınmaz Nedir?
En kaba tabiri ile bir yerden başka bir yere taşınamayan, yeri sabit olan gayrimenkuller bu tanıma girmektedir. Arsa, arazi, bina, işyeri, villa, fabrika, ev bu gibi gayrimenkuller bu sınıfta yer alır. Bu malların kayıtları ya tapu ile kadastro sicilinde bulunmalıdır ya da kadastro ile gösterilemiyor ise zabıt defterlerinde bulunmalıdır. Eğer her iki şekilde de bir kaydı bulunmuyorsa bu tanıma uyan yerin, bulunduğu sınırlar içerisindeki devletin hazinesine ait bir bölge olarak kabul edilir ve herhangi bir kişi ve kuruluşa ait değildir.
Bankalar Satılık Taşınmaza Nasıl El Koyar ?
Bir taşınmaz gayrimenkule herhangi bir banka tarafından el konulabilmesi için, mülk sahibinin bu malları teminat gösterip bankanın ürün paketlerini kullanması ve kullandığı ürünlerin geri ödemesini kendisine verilen taahhüt süresi içerisinde ödemeyip bankası ile anlaşmazlık yaşaması gerekir. Bankalar ilk başta mülke el koymak istemez ve müşterisi ile anlaşma yoluna gider. Tüm bu aşamalarda eğer herhangi bir uzlaşma sağlanamaz ise mülke el koyma işlemi gerçekleştirilir. Bu durum Türk Medeni Kanunu’na göre yapılır. Miras, mahkeme kararı, icra, mülke el koyma, kamulaştırma gibi kanunda yeri olan ve bu maddelerden uygun görülenlerden biri ile banka mülkü kendi hanesine katabilir. Yalnız bu işlem mülkiyetin tapu işlemlerinde kütüğüne tescil edilmesi ile de gerçekleşir.
Mahkeme tarafından; mülk sahibinin, mülkiyetinin haklarının elinden alınması veya kısıtlanması uygun görülmediği durumda ise, banka gibi büyük bir kuruluş olsa bile, mülküne zarar veren ya da zarar tehlikesine karşılık kişi dava açma hakkına sahiptir. Bu durumda mülküne verilen zararın karşılanmasını talep edebilir ya da karşılaştığı tehlikenin giderilmesi için önlem alınmasını isteyebilir.
Bankalardan Satılık Taşınmaz Nasıl Yapılır ?
Her bankanın kendi bünyesi içerisinde farklı yaptırımları olsa da genel bir takım uygulamaları bulunmaktadır. Bu uygulamalar her banka için ortaktır.
- Öncelikle gayrimenkulün tapu tescili, satışı gerçekleştirecek bankanın satış bedeli üzerine alınır. Bu işlem ile tapu konusunda yeni alıcının herhangi bir sorun yaşaması önlenmiş olur. Satışı yapılacak olan taşınmazın piyasa değeri eğer satış bedelinden yüksek ise tapu harcı piyasa değerine göre hesaplanır. Banka üzerinden icra ile satılmak istenen bir taşınmazın satış değeri kişinin borcuna göre belirlenir, piyasa değerine göre değil. Bu durumda mülk sahibi çoğu zaman borçlarının bir an önce ödenmesi için zarar edebilmektedir. Satış esnasında, ödenmesi gereken her türlü ödeme ise banka tarafından yapılır.
- Bankalar üzerinden yapıldığı için yeni alıcı, taşınmazın satış değerini bankaya peşin ödemektedir. Vadeli veya taksitli bir satış söz konusu değildir. Yapılan peşin ödeme ile borçlu olan mülk sahibinin borcundan düşülür.
- Bankalar taşınmazın satış değeri üzerine herhangi bir KDV bedeli eklemez. Çünkü bankalar KDV mükellefi değildir ve satın alacağınız gayrimenkulü yalnızca satış değerini peşi ödeyerek satın alabilirsiniz.
- Bankalar tarafından gayrimenkullere verilen muhammen bedelleri asgari satış değerleridir. Bu değerlerin altındaki değerler dikkate alınmaz ve yalnızca banka tarafından belirlenen satış değerleri işlem görür. Gayrimenkulün istenilen süre içerisinde satılamaması durumunda yalnızca banka kendi tasarrufu üzerine bu satış değerinde bir indirim uygulaması yapabilir. Buna karşılık olarak bazı bankalar yeni alıcılarının da katılabileceği bir ihale işlemi ile satış yapmaktadır. Bu işlem ile satılığa çıkartılmış taşınmaza banka tarafından bir değer biçilir. Yeni alıcılar da bu değeri sınır kabul ederek çok altına düşmeden belli teklifler vererek bankanın ihale işlemine katılır. Toplu yapılan bu işlemde banka kimin teklifini uygun görürse satışı onun üzerine yapar. İhaleye katılan her katılımcıya da olumlu ya da olumsuz bir geri bildirim yapılır.
- Satışa sunulan taşınmazlar için bankaların kendi bünyelerinde uygun gördükleri kredi paketlerini kullanabilirsiniz. Bu uygulama her banka için farklıdır.
- Bazen bankalar gayrimenkulün satış ilanını gazetelere verir. Gazeteye verilen gayrimenkulün satılık ilanında bankaya başvuran yeni alıcının yukarıda anlatılan işlemleri takip etmesi ile satış işlemi gerçekleştirilir.
