Ev sahibi olmak adına bankadan konut kredisi çekmeyi planlayan kişilerin en büyük meraklarından biri de “Her ev için konut kredisi alınabilir mi?”, “Konut kredisi hangi evlere verilir?” gibi soruların cevaplarıdır.
Bankalar, müşterilerine konut kredisi verirken, bu krediyi, tüketicilerin borçları bitene kadar eve ipotek koymak koşulu ile verirler. Bu sayede, konut kredisi çeken tüketici, kredi borcunu ödeyemez ise banka eve el koyma hakkını kendisinde bulur ve istediği zaman başka kişi ya da kurumlara satmak koşulu ile zararını kapatmaya çalışır. Bankanın ters giden koşullar halinde evi başkalarına satmak gibi de bir amacının olması göz önüne alınır ise bankaların her eve konut kredisi vermeyeceği gerçeği ortaya çıkıyor. Bankalar, müşterileri kredi borcunu ödeyemediği durumda evin satışını üçüncü kişi ya da kurumlara gerçekleştirmek istediklerinde sorunsuz işlemler yapabileceği evler için konut kredisi çıkartmayı tercih ederler.
Konut kredisi çekecek kişinin kredi puanı, gelir durumu gibi önemli kriterlerin ev kredisi çekmek için yeterli olmadığı, satın alınacak gayrimenkulün de belirli kriterlere uygun olması gerektiği müşterilerce bilinmelidir.
Konut kredisi için bankaya başvuru yapmadan önce satın almak istediğiniz evin kredi koşullarına uygun olup olmadığına karar vermeye çalışmanızda fayda var. Kriterleri mantık süzgecinden geçirdikten sonra evin konut kredisine uygun olmadığını düşünüyorsanız, bankalara yapacağınız konut kredisi başvurusu ile vakit kaybı yaşamanız gereksiz olacaktır. Burada kaybedeceğiniz vakitlerde bütçenize uygun, yeni bir ev arayışı içerisinde olmanız daha sağlıklı bir karar olacaktır.
“Hangi evlere konut kredisi verilir, hangi evlere konut kredisi verilmez?” noktasına gelince aşağıdaki kriterleri baz alarak satın almak istediğiniz evin kredi için uygun olup olmadığına karar verebilirsiniz.
Konut Kredisi İçin Bir Evde Aranan Şartlar Nelerdir?
Satın almak istediğiniz evin bulunduğu bina henüz inşaat halindeyse, ev için konut kredisi çıkarmanız mümkündür ama bazı şartlarda bankalar inşaatı yüzde seksen oranında tamamlanmış binaların içinde yer alan evler için konut kredisi vermeyi tercih ederler. Bazı durumlarda ise bankaların, inşaat halinde olan binaları yapan şirketlerle anlaşması bulunur ve bu gibi durumlarda inşaatın ne kadarının tamamlandığı gibi hususlar sorun olarak kabul edilmez. Anlaşmalı şirketlerin inşa ettiği binalarda, inşaat başlamadan önce bile ev kredisi çıkarmak mümkün olabilmektedir.
Bankaların en az yüzde sekseni tamamlanmış inşaat halindeki binalarda yer alan evlere kredi vermesinin sebebi ise yine ipotek olayıdır. Size konut kredisi verirken eve ipotek koyan banka, ödemeleri yapmadığınız halde evi satmakla yükümlü olduğu için, inşaatı bitmek bilmeyen, ya da inşaatı yarıda bırakılmış evlere kredi vermesi halinde zarar edecek, evi satamayacak taraf olacağı gerekçesiyle müşteriye bu tip evler için kredi vermekten kaçınır.
Bankalar hisse tapusu olan evler için de konut kredisi vermeye çok sıcak bakmamaktadır. Bankadan konut kredisi çekecek müşteri borcunu ödemez ve evin banka tarafından satışı söz konusu olursa diğer hissedarların çıkarması muhtemel sorunlar bankaya iş yükü olarak geri dönecek ve sıkıntı yaratacaktır.
Apartman biçimindeki binalarda yer alan gayrimenkuller için ise arsa tapusu ile ilgili sorunlar çıkabilir. Bankalar, arsa tapusunu yeterli bulmayıp kat mülkiyeti yahut minimum kat irtifakı tapusunun bulunmasına yönelik şartlar aramaktadır. Kat irtifakı tapusunun ardından kat mülkiyeti verildiği için bankalar tarafından kat mülkiyeti alınmış olan evler öncelikli olarak konut kredisi verilmeye uygun görülür. Kat mülkiyeti alınmamış, sadece kat irtifakı tapusu bulunan evler için ise ekspertiz süreci önemlidir. Eksperin yapacağı incelemeler sonrasında bu evlere yönelik konut kredisi verilip verilmeyeceği yönünde karar alınır.
Proje halindeki binalarda yer alan evlere konut kredisi vermenin bankalar tarafından pek sıcak karşılanmadığını yukarıda belirtmiştik. Anlaşmalı şirketin inşa ettiği bir bina söz konusu değilse proje halindeki bir binanın içinden herhangi bir daire satın almak istiyorsanız elinizde tapusu olan evinizi teminat olarak gösterip konut kredisi alabilirsiniz. Böylelikle siz borcunuzu ödemezseniz, proje halindeki binanın bitip bitmemesi gibi koşullarla banka uğraşmayacak ve sizin hali hazırda kullanıma uygun olan eviniz satışa çıkarılacaktır.
Yazlık, villa ya da diğer tip müstakil evlerde ise doğal olarak kat irtifakı tapusu ya da kat mülkiyeti gibi kriterler çok katı bir şekilde aranmamaktadır. Kat mülkiyeti yahut kat irtifakı tapusu olan konutlar bankalar için birinci tercih olsa da bu evlere konut kredisi verilmesi için, evlerin üzerinde yer aldığı araziye at tapunun olması yeterli olmaktadır. Konutların yapı kullanım izin belgeleri de bankaya sunulmalıdır.
Bankaların müşteriye konut kredisi verirken teminat olarak almaktan çekindiği ev tiplerinden birisi de üzerinde ipotek olan konutlardır. Eğer ki bir daire ya da ev üzerinde birden fazla kurum ya da kişinin alacağı karşılığında ipotek bulunuyorsa banka, alacaklı kişilerin derecesini bulmaya çalışır. Bankalar, konut kredisi verirken ev üzerinde birinci dereceden alacaklı olmayı tercih edeceği için ipotekli konutu bu şarta elverişli olup olmadığını araştırır.
Ev kredisi almak için önemli hususlardan biri de evin ya da evin içinde yer aldığı binanın yaşıdır. Yine müşterinin konut kredisi borcunu ödeyemediği ihtimali düşünen ve konutu başkasına satmayı planlayan banka, yaşlı binalara yönelik konut kredisi çıkarmak istemeyecektir. Bakımsız ve yaşlı binalarda bulunan evlere konut kredisi çıkarılması halinde müşteri borcunu ödeyemezse bu evleri satmak banka için zor olacaktır. Konut kredisi borcu 10 sene – 20 sene gibi uzun vadelerde ödenebildiği için kredi çekilirken yaşlı olan bir bina, kredi borcunun biteceği güne kadar iyice emekliye ayrılacak konuma gelebilir. Bankalar bu sebeplerden ötürü yeni evlere yönelik konut kredilerini müşterilere vermeyi tercih ederler.
Konut Kredisi İle İlgili İşinize Yarayacak Diğer Önemli Detaylar
Konut kredisi, bankalar tarafından müşterinin satın almak istediği evin ekspertiz değerinin yüzde yetmiş beşini kapsayacak şekilde verilmektedir. Bu oran zaman zaman değişse de ortalama olarak durum budur. Müşteri kalan yüzde yirmi beşlik ücreti peşin ödeyerek ya da başka borçlanma durumları altına girerek ödeyerek eve sahip olmayı amaçlamaktadır. Evin ekspertiz değeri belirlenirken, bankalar tarafından herhangi bir bankaya bağlı olmayan, bağımsız kurum ve kuruluşlara bağlı çalışan bir eksper belirlenir.
Eksper, belirli kriterleri değerlendirip ekspertiz raporu hazırlar ve bu rapor bankalar tarafından incelendikten sonra evin krediye uygun olup olmadığı, krediye uygunsa değerinin kaç para olduğu kararı verilir. Ekspertiz raporu hazırlanırken dikkat edilen hususlar arasında binanın kaç yaşında olduğu, evin kaç oda kaç salon olduğu, evde kaç banyo, kaç tuvalet bulunduğu, evin kaç metrekare olduğu, evin içinde yer aldığı binanın asansöre sahip olup olmadığı, evin altyapı imkanları, evin konumu, evin yer aldığı noktanın toplu ulaşım çözümlerine olan yakınlığı, evin yakınlarında park, alışveriş merkezi gibi evin değerini artıran yerlerin bulunup bulunmadığı, evin hangi şehir, hangi ilçe, hangi mahallede yer aldığı gibi kriterler bulunmaktadır. Ekspertiz raporunu hazırlayan eksper için de konut kredisiyle birlikte bankaya ödeme yapmakla yükümlü olacaksınız. Türkiye’de ekspertiz ücretleri 500 – 1000 Türk Lirası arasında ortalama bir değere sahiptir. Bu fiyat, bankadan bankaya ve evden eve değişmektedir. Ekspertiz ücreti belirlenirken evin nerede yer aldığı ve kaç metrekare olduğu gibi hususlar ön plana çıkmaktadır.
