Yeni bir ev alıp kiracı statüsünden kurtulmak isteyen ya da daha rahat, daha güzel bir eve geçiş yapmak isteyenlerin en popüler tercihlerinden olan konut kredisi, yüksek faiz ödemeleri ile cep yakıyor. Peki, konut kredisi alırken katı faizler ödememizin sebepleri nelerdir? Bankalar neden konut kredileri için yüksek faizli ödemeler talep eder? Bu soruların belli başlı cevaplarını bu yazıda sıraladık.
Konut kredisi çektikten sonra neden yüklü miktarda faiz ödüyoruz?
Öncelikle, bankalardan aldığınız konut kredisi, diğer kredi türlerindeki faiz oranlarına göre düşükmüş gibi görünse de bazı durumlarda çekilen konut kredisi miktarı kadar faiz ödemesi yapılmaktadır. Bunun sebeplerinden biri, çekilen nakit tutarının yükselmesiyle ödenen faizin de yükselmesidir. Aslında faiz oranı aynı kalır, fakat çektiğiniz konut kredisinin değeri yükseldikçe ödemeniz gereken faiz parası da artar.
Şöyle ki, 10 sene vade ile bir bankadan 100.000 TL’lik kredi çektiğinizde faizle birlikte toplam yapmanız gereken ödeme 130.000 TL iken, 200.000 TL çektiğinizde bu ödeme 260.000 TL olmaktadır. Faiz oranının paranın büyüklüğüne göre değişmemesi, büyük miktarda konut kredileri çekildiğinde ödenmesi gereken faiz parasının da katlanmasına sebep olmaktadır.
Konut kredisi çekerken, bankanın müşterinin önüne koyduğu ve müşterinin de imzaladığı sözleşmede yazanlara göre, faiz miktarları maktu olarak değil de nisbi olarak belirlenir. Yani miktara bağlı olarak değil, yüzdelere bağlı olarak müşterilere sunulur. Yüzdelik faiz sunumları karşısında da bireysel müşteriler ne kadar çok konut kredisi çekerse ödeyecekleri faiz miktarları da o kadar çok seviyede artacaktır.
Konut kredisi çekerken, yüksek faiz miktarları ödemenin altında yatan gerekçelerden bir tanesi de konut kredisinin geri ödeneceği vade süresidir. Vade süresi arttıkça, geri ödenmesi gereken faiz miktarı da artmaktadır. Vade süresiyle faiz miktarı arasındaki ilişki oran bazında ilerler. Bankalar 5 senelik vadeye daha düşük faiz oranıyla kredi verirken, 10 senelik vadede daha yüksek faiz oranlarıyla konut kredisi servisi yaparlar. Bu durumda da müşteri, ekonomik durumunu zorlamayacak en kısa süreli vadede borcunu ödemeyi tercih ederse o kadar az faize bulaşmış olur ve ana paraya o kadar yakın geri ödeme yapmış olur.
Bankaların, bireysel müşterilerine sunduğu birtakım kampanyalar içerisinde üç ay geri ödemesiz, altı ay geri ödemesiz gibi fırsatlar karşımıza çıkmaktadır. Bu fırsatlar, müşterinin lehine olan kampanyalar gibi görünse dahi ödeme sistemleri kapsamında konut kredisi çeken bireysel müşterinin daha fazla faiz miktarı ödemesine sebep olabilir.
Bankalara konut kredisi için yüksek faiz miktarları ödemekten kaçınmak için neler yapılabilir?
Konut kredisi alırken iki çeşit faiz türü karşımıza çıkar. Bunlardan birisi sabit faizli konut kredisi iken diğeri değişken faizli konut kredisi türüdür. Eğer ki ilerleyen süreçte konut kredisi faizlerinin düşüş eğilimi göstereceğini düşünüyorsanız değişken faizli konut kredisi alıp faiz oranlarındaki düşüşten yararlanarak borcunuzu azaltma şansına sahip olabilirsiniz. Değişken faizli konut kredisi türünde, faiz oranlarının düşmesiyle birlikte avantajlı konuma geçebileceğiniz gibi faiz oranlarının artmasıyla birlikte de büyük zararlarla karşı karşıya kalmanız gayet muhtemel bir durumdur. Bu yüzden değişken faizli konut kredisi tipini tercih ederken bir uzmanın desteğini almakta, geleceğe dair doğru tahminlerde bulunma yetisine ulaşmış olmakta fayda var.
Konut kredisi tüketicileri, sabit faizli konut kredisi tipini daha çok tercih etmektedir. Bunun sebebi ise yükselmesi muhtemel olan faiz oranlarına karşı riske girmek istemiyor olmalarıdır.
“2017 senesinde konut kredisi faizleri düşer mi?” başlıklı yazımızdaki bilgilerden faydalanarak geleceğe dair tahmin yapmanız kolaylaşabilir.
Öte yandan, konut kredisi faizlerinde yaşanacak indirimlerin ardından konut kredisi borcunuzu yapılandırma yoluna gidebilirsiniz. Eğer ki krediyi çektiğiniz günkü faiz oranı, bugünkü güncel faiz oranından daha yüksek ise bankaya borcu yapılandırmak, güncel faiz oranlarına göre ödemelere devam etmek istediğinizi beyan edebilirsiniz. Bu taleplere her banka, her zaman olumlu yanıt vermeyebilir, şayet banka olumlu bir yanıt ile müşteriye geri dönüş yaparsa bu durumda da erken ödeme cezasını bankaya vermek suretiyle düşük faizli yapılandırılmış borcunuzu taksitlerle ödemeye devam edebilirsiniz.
Yapılandırma meselesini örnekleyecek olursak, bugün yüzde 1,2 faiz oranıyla 10 sene vadeli konut kredisi çektiğinizi varsayalım, üç sene sonra aynı vade için konut kredisi faiz oranı, sizin bankanız tarafından yüzde 1 olarak belirlenir ise bu faiz oranından yararlanmak istediğinizi bankaya belirtmeniz mümkündür.
Konut kredisi borcunu yapılandırmanın yanı sıra konut kredisini bir bankadan başka bir bankaya taşıma yani konut kredisi transfer işlemi de revaçta olan bir fırsattır. Burada asıl olan mantık süreci de şu şekilde işlemektedir. Konut kredisi çektiğiniz bankaya ödemelerinizi yapmaya devam ettiğiniz süre zarfı içerisinde başka bir bankanın daha uygun faizler karşılığında konut kredisi fırsatları sunduğunu öğrendiniz. Daha düşük faizler ödeyerek, borcunuzu hafifletmek en doğal isteğiniz olduğu için aktif olarak borç ödediğiniz bankadan, düşük faizli oranlara konut kredisi veren bankaya geçmek isteyeceksiniz. Bu durumda konut kredisi transfer işlemi ile birlikte borcunuzu başka bir bankaya taşımanız mümkün oluyor. Fakat bankalar arasında konut kredisin transfer ederken yaptığınız işlemler için aktif olarak kullandığınız bankaya erken ödeme cezası vermek durumunda kaldığınız gibi yeni geçiş yapacağınız bankaya, eğer herhangi bir kampanya teklifi yoksa, yeniden ekspertiz ücreti vermek gibi ek masraflar da ödemek durumunda kalabilirsiniz. Bazı durumlarda konut kredilerindeki faiz indirimleri o kadar düşüş yaşamaktadır ki erken ödeme cezası ve ek masrafları ödediğiniz halde bile konut kredinizi bir bankadan başka bir bankaya taşıyarak daha avantajlı konuma gelmeniz mümkün olmaktadır.
Tüm bankaların güncel konut kredisi faiz oranlarına ulaşmak için “Bankaların Konut Kredisi Faizleri” başlıklı yazımızı okumanızda fayda var. Aktif olarak konut kredisi borcu ödeyen bir banka müşterisi iseniz, bankaların güncel konut kredisi faizlerini inceledikten sonra daha düşük, daha cazip oranlarla konut kredisi faizi teklifinde bulunan bankalardan birine konut kredisi transfer işlemi yapabilirsiniz.