Konut Kredisi Başka Bankaya Nasıl Taşınır?

Bankadan belirli faiz oranları karşılığında konut kredisi çekerek yeni bir eve sahip olan bireysel müşterilerin ilerleyen süreçlerde daha düşük faizlerden yararlanmak adına kullanabileceği iki imkan bulunmaktadır. Bunlardan birisi konut kredisi yapılandırma diğeri ise konut kredisi transferidir. Konut kredisi yapılandırma işleminde, bireysel müşteriler krediyi çektiği bankada konut kredisi faizleri düştüyse güncel faizlerden faydalanmak istediğinizi belirten bir başvuru yapıyor ve bankanın bu talebi olumlu karşılaması halinde daha düşük faizlerle borçlarını ödemeye devam ediyorlar. Tabi ki banka her durumda bu taleplere olumlu cevap veremiyor. Konut kredisi transfer işleminde ise, konut kredisi çekmiş ve borcunu ödemekte olan bireysel müşteri, daha düşük faiz oranlarıyla konut kredisi veren başka bir bankaya transfer işlemini gerçekleştirebiliyor. Peki konut kredisi transferi nasıl yapılır, konut kredisi başka bankaya nasıl taşınır? Bu soruların cevabına bu yazı vasıtasıyla ulaşabileceksiniz.

Öncelikle, Ağustos 2016’da Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın bankalara yapmış olduğu “konut kredisine yönelik faizlerde indirim yapın” yönündeki çağrının ardından gelen faiz indirimlerinin konut kredisi transferi ya da konut kredisi yapılandırmaları için geçerli olmadığı bilgisini paylaşmakta fayda var. Hükumetin isteği üzerine gelen bu konut kredisindeki faiz indirimini bankalar sadece yeni kredi çekmiş müşterilere uygulamakta kararlı görünüyor. Yapılandırma ya da transfer işlemleriyle güncel faizlerden yararlanmak için mahkemelere başvurulması halinde farklı sonuçlar elde etmek olası olsa da şimdiye kadar basına yansıyan böyle bir örnek karşımıza çıkmadı.

Konut Kredisi Transferi Nedir, Ne İşe Yarar?

Önceden çekmiş olduğunuz konut kredisinin borcunu ödemeye devam ediyorsanız ve başka bir bankada konut kredisi faizlerine yönelik indirime gidildiğini gördüyseniz doğal olarak indirimli faizden yararlanmak adına konut kredinizi başka bir bankaya transfer etmek isteyeceksiniz. Tüketicinin, konut kredisi borcunu öderken banka değiştirmesi işlemine konut kredisi transferi denir. Transfer sayesinde daha düşük faiz bedelleri karşılığında borcunu ödemeyi amaçlayan bireysel müşteri avantaj sahibi olacaktır.

Örnek vermek gerekirse, 10 senelik vadede (120 ay) yüzde 1,4’lük bir faiz karşılığında konut kredisi çektiniz. K Bankası’ndan çekmiş olduğunuz konut kredinizin borcunu ödemeye devam ederken E Bankası’nda konut kredisi faizlerinin yüzde 1,1 noktasına geldiğini gördünüz. Bu durumda daha düşük faiz ödeyerek borcu tamamlamak istiyorsanız borcunuzu E Bankası’na ödemek için başvuru yapacaksınız.

Konut Yredisi Yapılandırma Nedir?

Konut kredisi transferinin ardından konuyla alakalı bir diğer terim de konut kredisinin yapılandırılmasıdır. Konut kredisi yapılandırmak için ise banka değiştirmenize gerek yoktur. Konut kredisi çektiğiniz zamanki konut kredisi faizinin altında güncel bir faiz oranı varsa, bankaya bu faiz oranından faydalanmak istediğiniz bildiren bir talepte bulunuyorsunuz. Banka da talebinizi kabul ederse konut kredisi yapılandırma işleminden faydalanmış oluyorsunuz. Yapılandırma sadece faiz indiriminden faydalanmak için geçerli değildir, ödemelerinde güçlük çeken bireysel müşterilerin farklı ödeme planları almak için yaptığı başvurunun onaylanmasıyla başlayan sürece de konut kredisi yapılandırma adı verilmektedir.

Konut Kredisi Yapılandırma mı Konut Kredisi Transferi mi Daha Karlıdır?

Konut kredisi çektikten sonra tüm bankalarla birlikte kendi bankanızda da konut kredisi faiz oranları düştüyse transfer yerine konut kredisi yapılandırma işlemi daha mantıklı olacaktır. Çünkü, konut kredisi transferi süresince transfer işlemleri için türlü türlü ek masraflar bireysel müşteriye yük olmaktadır. Lakin, konut kredisi çekmiş olduğunuz banka, piyasadaki güncel faiz oranlarının üstünde bir faiz oranı veriyorsa bu durumda konut kredisi transferine yönelik adım atmak daha akılcı ve sağlıklı olacaktır.

Konut Kredisi Transferi ya da Konut Kredisi Yapılandırması İşlemleri Öncesinde Bankaya Ceza Ödenir mi?

Konut kredisi çeken müşteri, bankanın önüne koyduğu ve imzaladığı belgede “erken ödeme cezası”nı kabul ettiğini beyan eder. Erken ödeme cezası, ödeme planında yapılan değişikliklerin ardından ortaya çıkar. Yani konut kredinizi başka bir bankaya transfer etmek isterseniz ya da yapılandırma yolunu seçerseniz bu cezayı ödemekle yükümlü olacaksınız.

Erken ödeme cezasında, kalan tüm anaparanız üzerinden vadesi otuz altı ayın altında kalmış olan kredi borçları için yüzde bir, vadesi otuz altı ayın üzerinde bulunan kredi borçları için ise yüzde ikilik oranda ceza talep edilmektedir.

Konut Kredisi Transfer İşlemleri Sürecinde Karşınıza Çıkacak Olan Ek Masraflar

Konut kredinizi bir bankadan başka bir bankaya taşımak istediğiniz zaman erken ödeme cezasının dışında ek masraflarla da karşılaşmanız olasıdır. Konut kredisini taşımak istediğiniz banka, sizden ekspertiz ücreti talep edebilir. Daha önce, eski bankanıza ödemiş olduğunuz ekspertiz ücretinin ardından tekrar bu yönde bir masraf çıkmasının sebebi ise tapuda ve ipotek durumunda yaşanacak değişimlerdir. Bazı durumlarda bankaların kampanya yaptığı ve ekspertiz ücretlerini kendi kasalarından karşıladığını da bildirmekte fayda var.

Peki, erken ödeme cezası ile ek masraflar düşünüldüğü zaman konut kredisini bir bankadan başka bir bankaya transfer etmek mantıklı mıdır?

Bu sorunun cevabı aslında tüketicinin fırsatçılığı ve pratik zekasıyla alakalıdır. Güncel faiz oranlarını iyi bir şekilde takip eden bir tüketici, düşük faiz oranı teklif eden bir banka bulur ve transfer işlemini gerçekleştirebilirse ek masraf ve erken ödeme cezasına rağmen güzel miktarda kar elde edebilir.

Konut Kredisi Transferi Yapılırken Atılacak Adımlar

Konut kredisini aktif olarak ödeme yaptığı bankadan yeni bir bankaya çekmek isteyen tüketiciler, değerlendirme aşaması ve kullanım aşaması olmak üzere iki süreçle karşı karşıya kalmaktadırlar.

Konut Kredisi Transferinde Değerlendirme Aşaması

Bir ev için ilk kez konut kredisi çektiğinizde işleyecek süreç, benzer bir şekilde yeniden karşınıza çıkacaktır. Sürecin işeyişi şu şekilde meydana gelmektedir:

Öncelikle, konut kredinizi hangi bankaya transfer etmek istediğinize karar verdikten sonra gelir belgenizi, tapu fotokopinizi ve kimliğinizi banka şubesine getirerek başvuruda bulunmanız gerekiyor. Banka şubesi, aylık gelirinizi ve kredi notunuzu kontrol ettikten sonra sizi kredi vermeye uygun görüp görmediğine dair pozitif ya da negatif bir geri bildirimde bulunacaktır.

Konut kredinizi taşımak istediğiniz banka, şayet sizi kredi için uygun gördüyse aktif olarak konut kredisi taksitlerini ödediğiniz bankadan onaylı bir kapama yazısı talep edecektir. Kapama yazısında, güncel borcunuzun ne kadar olduğu belirtilir ve bu borcu ödediğiniz halde ipoteğin kaldırılacağına dair bir teyit yazısı yer alır. Konut kredinizi transfer etmek istediğiniz banka, taşıma işlemlerinin devam etmesi için bu yazıyı şart koşar. Bazı bankalarda bu yazının alınması için sadece kredinin borçlusu muhatap alınır.

Kapama yazınızı konut kredisi borcunu aktif olarak ödediğiniz bankadan alıp konut kredinizi taşımak istediğiniz bankaya verdikten sonra ekspertiz süreci yeniden başlar. Konut kredisinin transfer edileceği banka, konut kredisinin muhatabı olan daireye bir eksper (uzman) gönderir ve ekspertiz raporunu incelemeye alır. Bazı bankalar, çok istisnai olarak karşımıza çıksa da önceki bankanın ekspertiz raporunu kabul etmektedir. Ama bu durum çok seyrek yaşandığı için siz ekspertiz sürecini yeniden yaşayacakmış gibi kendinizi hazırlasanız iyi olur.

Konut kredisinin taşınmasını istediğiniz banka, ekspertiz raporunu da olumlu bulduğu halde kullanım aşamasına geçeceksiniz.

Konut Kredisi Transferinde Kullanım Aşaması

Konut kredinizi taşımak istediğiniz banka, konut kredisi çeken müşteriye, tapuda banka adına ipotek konulması adına gerekli evrakları verecek ve işlemler şu şekilde devam edecek.

Öncelikle, bankanın tapu görevlisi ile birlikte, adına konut kredisi işlemleri yapılan evin üzerine ikinci dereceden bir ipotek konulacak.

İpotek işlemlerinin sorunsuz gerçekleşmesinin ardından konut kredinizi transfer etmek istediğiniz banka, aktif olarak borcunuzu ödemeye devam ettiğiniz bankadan güncel bir borç bilgisi talep edecek. Güncel borç bilgisinin yeniden istenmesi ise kapama tutarının günlük olarak değişim gösteriyor olmasıdır.

Güncel borç bilgisi de konut kredisinin transfer edileceği bankanın eline ulaştıktan sonra, kapama yazısında belirtilen güncel borç miktarı kadar kredi açılışı gerçekleştirilecek ve borçlu olunan bankaya transferi yapılacak.

Aktif olarak borçlarını ödemeye devam ettiğiniz banka ise kapama yazısında da söz verdiği üzere ipotek kaldırılması yönündeki yazıyı konut kredisi transferinin yapılacağı bankaya gönderecek.

Bu işlemlerin ardından, tapu dairesinde ipotek kaldırma yazısıyla birlikte önceki bankanızın ipoteği kaldırılacak ve konut kredisini taşıdığınız bankanın ikinci dereceden ipoteği birinci dereceden ipotek olacak şekilde güncellenecek. Bu sayede işlem tamamlanacak.

Konut kredisi transfer ücreti, ek masrafları ve erken ödeme cezasını da beraberinde getireceği için, yeni faiz oranlarının tüketicinin lehine olup olmadığı güzel bir şekilde incelenmeli ve mantıklı kararlar alınmaya gayret gösterilmelidir.