Ülkemizde, yabacı uyruklu kişilerin, tüzel değil gerçek kişi olması şartı ile, taşınmaz mülk edinme hakkı mevcuttur. Tabii bu durum, yabancılarla taşınmaz mülk ticaretini artırmış, kendi içerisinde ufak bir sektör oluşmasını sağlamıştır. Yabancılara taşınmaz mülk satışı, gayrimenkul piyasasını oldukça hareketlendirip yeni büyüme alanları açacak ve ülkemize gelen döviz miktarında artışa neden olacak bir konudur. Böyle bir durumda, bu hakkın anayasal temele sahip olması ve buradan hareketle yabancılara taşınmaz mülk satışı yapılması gerekmektedir. Taşınmaz mülk edinme hakkı ve yabancılara taşınmaz mülk satışı nasıl yapılır sorusunun cevabı, Türkiye Cumhuriyeti anayasası 2644 sayılı Tapu Kanunu’nda açıkça belirtilmiştir.
Sayfa İçeriği
Yabancılara Taşınmaz Mülk Satışı
2012 senesine kadar, ülkemiz, taşınmaz mülk satın almak isteyen yabancılara karşılıklık şartını uyguluyordu. Bu karşılıklılık ilkesi, ülkemizde mülk satın almak isteyen yabancı kişi veya kişilerin ülkesinde, ülkemiz vatandaşlarının mülk satın almasına izin verilip verilmediğini sorguluyordu. Yabancılara taşınmaz mülk satışı da bu ilkeye göre yapılıyordu. 2012 yılında Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde yapılan bir değişiklikle bu ilke kaldırılmış oldu. Yani şu anda bir yabancıya taşınmaz mülk satışı yaparken bu ilkeye göre hareket etmeniz gerekmiyor.
Ülkemizdeki şu an geçerli olan düzenlemelere göre, taşınmaz mülkiyet satışını simgeleyen sözleşmeler, taşınmaz mülkün bulunduğu il veya ilçe tapu müdürlüklerinde yapılmalıdır. Ayrıca, noter önünde bir satış vaadi sözleşmesi mevcuttur. Taşınmaz mülkiyetin bir değerinin olması için Tapu Müdürlüklerinde tescilli işlem görmesi gerekir.
Ülkemizde hangi ülke vatandaşlarının taşınmaz mülk sahibi olacağı 183 ülkelik bir liste ile belirlenmiştir. Bu ülkelerin tam olarak hangi ülkeler olduğu ise saklı tutulmaktadır. Taşınmaz mülkün bulunduğu il veya ilçenin Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’ne yapılacak bir ziyaretle, bu sorunu ortadan kaldırabilir, taşınmaz mülk satmak istediğiniz yabancının ülkesinin izne tabii olup olmadığını öğrenebilirsiniz.
Yabancı uyruklu kişilerin ülkemiz sınırları dahilinde satın alabilecekleri taşınmaz mülklerin alanı 30 hektarı geçemeyeceği yasalarca belirlenmiştir. Yabancılara taşınmaz mülk satışı yaparken satışını yapacağınız taşınmaz mülkün yüz ölçümünü bilmeniz gerekir. Yabancıya satılacak olan taşınmaz mülk, bulunduğu ilçenin ancak yüzde 10’luk bir kısmını kaplayabilir. Bu miktar Bakanlar kurulu kararı ile iki katına çıkarılabilir.
Yabancı uyruklu kişilere taşınmaz mülkünüzü satmadan önce, taşınmaz mülkünüzün yasak bölge, askeri bölge veya güvenlik bölgesi sınırlarına girmediğine emin olmanız gerekir. 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu’na göre, tapu müdürlükleri taşınmaz mülk satışlarında askeri makamlara izin almak için başvurmaktadır. Bu iznin çıkması 1 ay kadar sürmektedir.
Ayrıca, Bakanlar Kurulu kararları da sıklıkla takip edilmeli ve ona göre hareket edilmelidir. Bakanlar kurulu kararları, belli bir ülke vatandaşlarının ülkemiz sınırları dahilinde taşınmaz mülk sahibi olma haklarını, miktar, tür, sayı veya yüz ölçüm gibi özelliklere bir limit getirebilir veya bu hakları tamamen askıya alabilir. Bu nedenle, ülkemizde yabancı statüsünde bulunup mülk satın alacak bir kişinin böyle bir kararla ilgili olmaması gerekir. Bu kararlar ülkeden ülkeye ve gündeme bağlı olarak değişebilir.
Taşınmaz mülkünüzü satacağınız yabancı uyruklu kişinin, ülkemizde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edilebilen ülke vatandaşlarından olması zorunlu bir özelliktir. Ayrıca, taşınmaz mülk alıcısı konumunda bulunan yabancı kişi, yasalarca belirlenmiş edinim şartlarını da karşılamak zorundadır.
Taşınmaz yetkili temsilcisi olan kişinin, taşınmaz mülk satışı yapılmadan önce Tapu Müdürlüğü’ne bir ön başvuruda bulunması gerekir. Randevular ise, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü internet sayfası üzerinden veya e-devlet şifresi edinilerek e-devlet resmi sitesi üzerinden alınabilir. Tapu Genel Müdürlükleri’nde yabancıya taşınmaz mülk satma işlemleri için ön başvurular ve işlemler ise genellikle öğleden önce yapılmalıdır. Ayrıca, gayrimenkulun devir teslim işlemleri için öğleden önce sıra alınması gerekir. Yabancı uyruklu taşınmaz mülk alıcısı olan tarafın hiç Türkçe bilmemesi halinde ise, devir teslim işlemleri sırasında bir yeminli tercümanın bulunması gerekir.
Yabancıların, ülkemiz sınırları dahilinde aldıkları taşınmaz mülkü iş yeri, dükkan veya konut olarak kullanmalarında hiçbir sakınca veya engel bulunmamaktadır. Ancak, üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan, arsa veya tarla olarak alınan taşınmaz mülkler için, satın alınan ilk iki yıl içerisinde bir proje geliştirilip Bakanlar Kuruluna sunulmalıdır.
Yabancı uyruklu kişiye satışı yapılacak taşınmaz mülkün satışı reddedilebilir. Bu durumda Tapu Müdürlüğü’nün bulunduğu Bölge Müdürlükleri’ne itiraz dilekçesi sunulmalıdır.
Yabancıların taşınmaz mülk alımı sırasında gereken belgelerde ikametgah almış olması gerekmez.
Yabancı Tüzel Kişiler Ülkemizde Taşınmaz Mülk Satın Alabilir Mi?
Yabancı tüzel kişiliklerin de ülkemizde taşınmaz mülk satın alma hakları mevcuttur. Bu durum anayasamızda 2644 sayılı Tapu Kanunu’nda belirtilmiştir. Yabancı ülkelerde bu ülkelerin yasalarına göre kurulan ve işlem yapan ticari tüzel kişilikler, bazı özel kanunlara bağlı olarak taşınmaz mülk satın alabilirler. Bu kanunlar 6491 sayılı Türk Petrol Kanunu, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu’dur. Yabancı tüzel kişilik tanımına, yasalarımızda vakıflar veya dernekler dahil değildir. Dolayısıyla ülkemizde taşınmaz mülk satın alamazlar.
Yabancılara Taşınmaz Mülk Satışında Gerekli Belgeler
Yabancılara yapılan taşınmaz mülk satışlarında, bazı kurumların istediği çeşitli belgeler bulunmaktadır.
- Taşınmaz mülkün tapu belgesi, mahalle, ada, parsel olarak bölüm bilgisi,
- Satıcının 1 adet ve alıcının 2 adet olmak üzere, son 6 ay içerisinde çektirilmiş 6*4 ebatlarda fotoğraflar,
- Eğer taşınmaz mülk bir bina ise zorunlu deprem sigortası poliçesi,
- Gerektiği zamanlarda tercümesi ile birlikte verilmek suretiyle kimlik veya pasaport
- Taşınmaz mülkün bulunduğu bölge belediyesinden alınması gereken ”Emlak Beyan Değeri Belgesi”
- Yabancı kişi Türkçe bilmiyorsa yeminli tercüman ve 2 tanık.
- Vekaletname ile işlem yapılıyorsa, yurt dışında düzenlenmiş olan vekaletnamenin tercümesi ile beraber aslı veya bir örneği.
Taşınmaz mülk satışının masraf tarafına gelince, hem alıcının hem de satıcının ödemesi gereken yüzde 2 oranında tapu harcı bulunmaktadır. Eğer TKGM harita hazırladıysa, bu harita için belirli bir ücret ödenmelidir. Ayrıca, yöreye bağlı olarak değişen döner sermaye ücreti de ödenmelidir.
