Sayfa İçeriği
Konut/Mortgage Kredisi Nedir?
Konut kredisi bireylerin satın almak istedikleri konutların finansal değerlerini karşılayabilmek için bankalardan konutun ipoteği karşılığında çektikleri finansal miktara verilen isimdir. Bankacılar arasında Mortgage kredisi olarak da bilinir. Mortgage’nin yasalaşması sonucu konut kredilerine düzenlemeler getirilmiştir. Bu düzenlemeler sayesinde bireyler uzun vadeye yatırım yaparak konut sahibi olabilme imkanına sahip olurlar.
Konut/Mortgage Kredisi Şartları Nelerdir?
Bireylere sahip olmak istedikleri konutlara gerekli finansal desteğin sağlanması için koyulan en belirgin şart konutun ipotek altına alınmasıdır. İpotek, alınan finansal desteğin uzun vadede ödeneceğini güvence altına alan bankaların savunma mekanizmasıdır. İpotek bireyin aldığı finansal desteği tamamı ile geri ödemesi durumunda etkinliğini kaybeder. Konut tamamen birey sahibine ait olur. Ancak finansal destek ödemelerinde herhangi bir sorunla karşılaşıldığında bankların ipotekli konutları ödeme karşılığı olarak satma yetkisine sahiptirler. Konut kredilerinde ipotek mantığı olduğu için kredi başvurularında kefile gerek duyulmaz.
Konut/Mortgage Kredisi Bütçesi Ne Kadardır?
Bankalar konut kredisini alınacak mülkün değerinin %80’ine kadar bütçe gösterebilir. Geri kalan %20’lik pay bireyin peşinat olarak ödemesi gerektiği bölümdür. Tabi bu durum değişebilir. Bu durumu bireyin kredi notu belirler. Bu kredi notu hesaplarken bankalar 3 kural üzerinden ilerler.
- Bireyin peşinat olarak sunacağı finansal değer.
- Aylık net gelir.
- Borçluluk durumu
1. Bireyin Peşinat Olarak Sunacağı Finansal Değer
Daha öncede söylediğimiz gibi bankalar konut kredilerinde en fazla konut değerinin %80’i kadar kredi açarlar. Geri kalan %20’lik kısım bireyin hali hazırda olan parası ile karşılanır. Bu değerler konutun durumu ve bankadan bankaya göre artış ve düşüş gösterebilir.
2. Aylık Net Gelir
Aylık net gelir kişiden kişiye farklılık gösterir. Bankalar konut kredisi verirken SSK dökümü üzerinden aylık maaş gelirinizi ister. Ancak çalıştığınız yerde sigortanız yoksa ve SSK üzerinden aylık gelirinizi ispat edemiyorsanız bu durumda yapmanız gereken çalıştığınız yerden maaşınızla ilgili maaş yazısı almanız olacaktır. Bu belge bankalar tarafından kabul görür. Hanede ki tek kişi üzerinden kredi çekilmeye kalkıldığında ve o kişinin aylık gelirinin konut kredisine uymaması durumunda ailenin diğer fertlerinin de gelirleri aylık gelire eklenebilir ancak bu her banka için geçerli değildir.
3. Borçluluk Durumu
Bu madde bireyin aylık olarak giderlerinin kredi borcu ödemelerini ne derecede etkileyeceğinin tespitinin yapıldığı maddedir. Burada 2 duruma dikkat edilir. Bunlar Ön Oran ve Arka Oran olarak ikiye ayrılır. Ön oran aylık geliri yüzde dilimine vurduğunuzda gelirin yüzde kaçının konut kredisine gittiğini hesaplar. Ön oranda konut kredisinin ödemeleri aylık gelirin %38 ‘ini geçmemesi gerek. Arka Oran da aylık giderlerin aylık gelire vurduğumuzda giderin % kaç olduğunu hesaplar. Arka Oranda gider oranın %50’yi geçmemesi gerekir. Mesela 2.500 ₺ geliri olan bir bireyin ön oranı 950 ₺ geçmemesi gerekir. Arka oranı ise 1.250 ₺ geçmemelidir. Tabi ki bu bireylerin gelir düzeyine göre farklılık göstermektedir.
Bu durumların hepsi göz önüne alınarak bir kredi tipi oluşturulur. Gelir dağılımı kişiden kişiye farklılık göstereceği için bu durumların bireye etki durumu da her alanda farklılık gösterecektir.
Peşinatsız Konut/Mortgage Kredisi Çekilir Mi?
Peşinat olarak herhangi bir birikiminiz yokken bile konut kredisi kullanma hakkınız var. Ancak bunun için ikinci bir mülk veya ipotek edebileceğiniz bir varlık gerekir. Bu durumda ikinci kez ipotek edeceğiniz konutun tamamı için kredi sistemi uygulanır. Buna alternatif olarak peşinat için ihtiyaç kredisi kullanılabilir. Bankalar bu yönde yaptıkları çalışmalarda peşinatı olmayan bireylere ihtiyaç kredisi kullandırabilir. Ancak konut kredisi yanında ihtiyaç kredisi istemek için aylık resmi gelirinizin yüksek olması gereklidir. Eğer kredi ödemeleri birkaç kişi tarafından yapılıyorsa kredilerin ayrı kişiler tarafından çekilmesi daha sağlıklı olacaktır. İhtiyaç kredisinin dezavantajı konut kredisine oranla vade süreleri oldukça kısadır. Bu durumda konut kredisi ve ihtiyaç kredisi ödemeleri birleştiği için kredi sahibi ilk zamanlar zorluk çekebilir. Ancak ihtiyaç kredisi erken sonlanacağı için ilerleyen zamanlarda daha rahat bir ödeme planına ulaşacaktır.
Konut/Mortgage Kredisi Faiz ve Ödeme Tipleri Nelerdir?
Günümüzde bankalar yaptığı çalışmalarla farklı farklı konut kredisi sunmaktadır. Bu kredi zamanları 5 ile 30 yıl olarak vadeyle orantılı olarak değişir. Ancak bunların hepsini belirleyen unsur faiz tipleridir. Türkiye faiz güncellemelerini ekonomik durum ve enflasyon verilerine göre yılda 2-3 kez günceller. Bu güncellemeler 3-6 ay arasında ve yıl bazında görülür. Bankalar konut kredisi verirken 3 tip faiz seçeneği sunar.
- Sabit Faizli Konut Kredisi
- Değişken Faizli Konut Kredisi
- Karma Konut Kredisi
1. Sabit Faizli Konut Kredisi
Bu kredi türü alınan finansal desteğin geri ödeme planında uygulanan faiz farkının sabit olması durumudur. Aylık olarak ödeyeceğiniz miktar bellidir. Aylık uygulanan faiz oranı sabittir. Bu belirginlik kredi borcu bitene kadar sürer. Sabit faizin avantajı piyasada oluşabilecek bozuklukların kredinizi etkilemeyecek olmasıdır. Örnek verecek olursak sabit kredi aldığınızda ve daha sonradan piyasada ki kredi faizleri yükseldiği zaman sizin ödemelerinizde hiçbir değişiklik yaşanmaz. Ancak olumsuz sayılabilecek bir yanı sonuç olarak alınan konut kredisinin vadesi uzun yıllar süreceği için piyasa durumu belli değildir. Zaman içinde ülke genelini ve piyasayı etkileyecek olaylar kredi faizlerini de etkileyebilir. Bu durumda konut kredilerinde ki yaşanacak faiz düşüşü sizin ödemelerinizde hiçbir değişiklik uygulamaz. Bu durumda da aldığınız kredi ilerleyen zamanda ortalama piyasa faiz oranına göre yüksek bile kalabilir. Tabi ki bunun bir garantisi yok. Çünkü piyasa değişkendir. Bankaların bu yönde yaptıkları çalışmalarda ödeme kolaylığı için Refinans alternatifi sunulur.
Refinans Nedir?
Refinans almış olduğunuz kredi faizinin zaman içinde piyasa şartları ve olaylar çerçevesinde ortalamadan çok uzak olması durumunda ödeme planınızda ki faiz oranının revize edebilmek için uygulanan bir yoldur. Genellikle Refinans, ödenecek kredi faizinin piyasa değerinden çok yüksek kaldığı zamanlarda kullanılır. Bu durumda kredi faizinizi yeniden yapılandırma imkanı sunulur. Ancak bunu bazı dayatmaları olur. Konut kredisini alırken ki yapılan anlaşmada ödeme planında yapılan değişiklik geride kalan ödenecek paranın %2’si kadar ceza ödemesi yapılması dayatmasını getirir. Refinans uygulanmak isteniyorsa bu %2’lik kısım ceza ödeneği olarak alınır. Çünkü mevcut konut kredisinin ödeme planını değiştirmek demek alınan krediyi yeniden yapılandırmak demektir.
Ülkemiz de genellikle konut kredisi başvurularında sabit faiz tipi tercih edilir. Bunu nedeni gelişmekte olan ülkelerin piyasalarında ki dalgalanmaların ne kadar hızlı bir şekilde ekonomiye etki ettiğinin ve bu dalgalanmaların ne kadar sık yaşanabileceği göz önüne alınarak faiz tipi olarak sabit faizin tercih edilmesi çok daha makuldür. Eğer ödenecek faiz piyasaya göre yüksek kalırsa da Refinans imkanı bulunduğu için bireyler sabit faizi tercih ederler.
2. Değişken Faizli Konut Kredisi
Bu kredi türü alınan finansal desteğin geri ödeme planında uygulanan faiz farkının değişken olma durumudur. Bu faiz tipinin direk bağlantılı olduğu yer piyasalardır. Kişi bu krediyi alırken uzun vadeli düşünmeli ülke ekonomisinin gidişatını göz önüne almalıdır. Ülke genelinde oluşabilecek olayların piyasa ve ekonomiye etkileri çok sancılı bir hal alabilir. Bu durumda ödenecek faiz tavan yapabilir. Bu faiz türünde belirsizlik ve risk olduğu için genellikle olumsuz taraftan bakılır. Olumlu olarak bakıldığında ise faiz oranlarının düşmesi ile kredi ödemelerinizde de düşüş yaşanır. Ancak ülke geçmişini geriye doğru analiz edildiğinde piyasada ki dalgalanmaların ve enflasyonların ne sıklıkla yaşandığının analizi yapılmalıdır. Türkiye için piyasa ve ekonomi çok değişken bir yapıdadır. Bu yüzden kişiler değişken faizli konut kredisine pek sıcak bakmazlar. Değişken faizli konut kredisinde herhangi bir dayatma bulunmaz. Değişken yapıda olan ödemeleri enflasyon ve piyasa durumu belirleyeceği için ödemeler değişir. Bu da uygulana konut kredisinin ödeme planının sürekli olarak değişmesi anlamına gelir. Kredi sürekli olarak kendini yapılandırır.
3. Karma Konut Kredisi
Bu kredi tipi aslında tamamen kişi ve kişinin zamansal gelir düzeyiyle alakalıdır. Kişi gelirinin zamansal olarak farklılık getireceğini görebilirse konut kredisi faizini ona göre şekillendirir. Zamansal olarak faizi düşürür ve arttırır. Bu kredi tipine nadir olarak rastlanır. Ülkemiz gelir düzeylerine bakıldığında birey gelirlerinde zamansal değişiklik çok düşüktür. Bu yüzden bu kredi tipi çok nadir tercih edilir. Genelde bu kredi tipini emeklilikten önce ortalama gelirin üstünde geliri olanlar kullanır. Emekli olmadan yüksek faizli olarak kredilerini öder. Emekli olduğu zamanda kredi faizini düşür ve daha öz ödeme yaparak bu oranı dengeler. Ancak dediğimiz gibi ülkemiz şartlarında bu krediyi tipini tercih eden kişi azdır.
Tabi ki bu kredi tipleri her banka için farklıdır. Her banka da aynı tipler fakat farklı değerler uygulanır. Bu değerler de değişkendir. Konut alacağınız zamanki kredi hesaplamanız herhangi bir nedenden dolayı bir ay bile uzasa, bir ay sonra faiz oranlarında değişiklik görülebilir. Bu yüzden konut alırken netlik kazanmak her zaman önemlidir.